[부동산]새롭게 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 아파트를 매매하려면? -

2025.10.15 「주택시장 안정화 대책」 에서 서울 전역 및 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었고

특히 “아파트” 및 “동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택”이 주요 대상이 됩니다.

효력은 지정 공고일로부터 5일 후인 10월 20일부터 발생합니다.

즉, 10월 20일 이후에 계약을 체결하는 경우부터는 아래 절차를 반드시 따라야 합니다.

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가장 핵심은 계약 체결 전에 관할 시/군/구청장의 ‘토지거래허가’를 반드시 받아야 한다는 것입니다.

허가 대상 확인: 매수하려는 아파트가 토지거래허가구역 내에 있는지, 그리고 허가 대상 면적 기준(주거지역 60㎡ 초과, 상업지역 150㎡ 초과 등)을 초과하는지 확인합니다.
이번 대책에서는 아파트 등 주택은 면적 기준과 관계없이 거래가액을 기준으로 허가 여부를 판단할 가능성도 높습니다. (보통 공시지가를 기준으로 허가 대상 여부를 판단하는데, 실제 아파트는 거래가액이 훨씬 중요하므로, 구체적인 기준은 관할 지자체에 문의 필요)
구비 서류: 일반적으로 다음과 같은 서류가 필요합니다.
- 토지거래계약 허가신청서: 관할 시/군/구청에서 양식을 받을 수 있습니다.
- 토지이용계획서: 해당 토지(아파트)를 어떻게 이용할 것인지 계획을 설명하는 서류.
- 자금조달계획서: 아파트 매수 자금을 어떻게 마련할 것인지 상세히 증빙해야 합니다. (투기과열지구 내 3억 원 이상 거래 시 원래 제출 의무가 있으며, 허가구역 내에서는 더욱 철저히 심사됩니다.)
- 주민등록등본, 신분증 사본, 인감증명서, 인감도장
- 계약 당사자 간의 합의서 (매도인과 매수인)
- 기타 허가 담당자가 요청하는 서류 (예: 기존 주택 처분 계획서 등)

신청: 매도인과 매수인이 공동으로 관할 시/군/구청(부동산 정보과, 토지관리과 등)에 허가를 신청합니다.
심사: 관할 지자체는 신청서와 첨부 서류를 바탕으로 해당 거래가 투기 목적이 아닌 실수요 목적인지 면밀히 심사합니다.
- 핵심 심사 기준:
  - 주거용: 실거주 목적이 명확해야 합니다. 일반적으로 2년 이상 실거주 계획이 있어야 허가가 나는 경우가 많습니다.
  - 투기성 배제: 투기 목적의 거래는 원칙적으로 허가되지 않습니다.
  - 자금조달의 투명성: 자금 출처가 명확하고 불법 자금 유입이 없어야 합니다.
- 매도인의 동의: 허가 신청 시 매도인의 동의가 필요합니다. 이 과정에서 매도인이 허가 여부에 부담을 느껴 거래를 꺼릴 수도 있습니다.

관할 지자체 문의 필수: 토지거래허가구역의 세부적인 허가 기준, 제출 서류, 심사 기간 등은 관할 시/군/구청(부동산 정보과 또는 토지관리과)마다 다소 차이가 있을 수 있으므로, 반드시 매수하려는 아파트가 위치한 관할 지자체에 미리 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 가장 중요합니다.
복잡하고 시간 소요: 허가 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있으므로, 매매 진행 시 충분한 여유를 두어야 합니다.
매도인의 동의: 매도인이 허가 절차의 복잡함이나 실거주 의무 등으로 인해 거래를 꺼릴 수 있어, 이 부분을 사전에 충분히 협의해야 합니다.
가계약 불가: 허가 전에 가계약을 체결하는 것도 불법은 아니지만, 허가가 나지 않으면 계약 자체가 무효가 되므로 신중해야 합니다.

새롭게 토지거래허가구역으로 지정된 지역의 아파트를 매수하는 것은 기존과는 다른 준비와 절차가 필요하므로, 이 점을 꼭 인지하시고 꼼꼼하게 진행하시길 바랍니다!